Что это такое
Кэптивный инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (Captive Real Estate Investment Trust) – это просто траст для инвестиций в недвижимости (REIT), в котором контрольное право собственности принадлежит одной компании. Компания, владеющая недвижимостью, связанной с её бизнесом, может счесть выгодным объединение этих объектов в REIT для получения налоговых льгот.
Эта стратегия снижения налогов может использоваться розничными торговыми и банковскими компаниями с большим количеством магазинов или филиалов.
Основные моменты
- Кэптивный REIT – это любой REIT, в котором более чем 50% принадлежит одной компании.
- Как правило, кэптивные REIT являются дочерними компаниями.
- Кэптивные REIT имеют все налоговые преимущества стандартных инвестиционных трастов недвижимости.
- Поэтому бухгалтерский учёт может быть достаточно сложным как для родительской компании, так и для дочернего предприятия, представленного кэптивным REIT.
- Специалисты по бухгалтерскому учёту и налогообложению должны убедиться, что эти фонды полностью соответствуют всем федеральным законам и законам штата, регулирующим данную сферу деятельности.
Что представляют собой кэптивные инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости
Кэптивный REIT может быть создан с целью получения налоговых льгот, которые предоставляются инвестиционным трастовым фондам со специализацией по недвижимости (REIT). Компании могут создать новый REIT или приобрести контрольный пакет акций уже существующего, чтобы получить кэптивный (контролирующий) статус. Контролирующий или кэптивный статус присваивается тем, кто имеет более 50% акций REIT, дающих право голоса.
Компании, которые создают кэптивный REIT для управления собственной недвижимостью, обычно характеризуют их как долевые или ипотечные REIT. Ипотечные REIT (mREIT) предоставляют ипотечный капитал с целью получения процентного дохода, который часто является основой заработка такого фонда. Компании также могут использовать кэптивные инвестиционные трасты для оптимизации налогов, переводя свою недвижимость в собственность REIT, а затем арендуя её у этого фонда.
Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости
Кэптивный REIT – фонд инвестиций в недвижимость, контрольный пакет акций которого принадлежит одной компании. Помимо этого, кэптивные REIT ничем не отличаются от других инвестиционных трастов, специализирующихся на недвижимости. Юридическое лицо может быть классифицировано как REIT, если оно соответствует определённым требованиям Налоговой службы США и раздела 26 Налогового кодекса.
REIT могут быть трастовыми фондами, ассоциациями или корпорациями, но в любом случае они должны облагаться налогами как корпорации.
Налоговый кодекс США позволяет REIT распределять весь свой доход среди акционеров. Это делает REIT похожими на товарищества с точки зрения Налогового кодекса, поскольку товарищества, как правило, не имеют дохода и распределяют все заработанные деньги через K-1 (налоговая форма, используемая в США для декларации персональной доли дохода в необлагаемом налогами предприятии, участники которого несут налоговые обязательства индивидуально).
Чтобы претендовать на налоговые вычеты при распределении доходов, REIT должны соответствовать нескольким требованиям, которые характерны для данной сферы в целом.
В частности, чтобы претендовать на статус REIT, компания должна соответствовать следующим требованиям
- Облагаться налогом как корпорация.
- Ежегодно выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода акционерам в виде дивидендов.
- Получать не менее 75% валового дохода от арендной платы, процентов по ипотечным кредитам, выданным для покупки недвижимости, или от продажи недвижимости.
- Инвестировать не менее 75% от общего объёма активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские облигации США.
- Иметь не менее 100 акционеров (в случае кэптивных фондов контролирующие компании для выполнения этого требования могут в качестве акционеров записать своих руководителей).
Если организация соответствует всем требованиям, предъявляемым REIT, она должна выплачивать акционерам не менее 90% своего дохода и, следовательно, получает право на налоговые вычеты. Любой остаток после обязательного распределения облагается налогом по ставке корпоративного налога.
Бухгалтерский учёт для дочернего предприятия
Кэптивные REIT считаются дочерними компаниями, и поэтому их собственность необходимо каким-то образом учитывать в финансовой отчётности родительской компании. Как правило, существует три способа учёта дочерних компаний и их собственности в финансовой отчётности родительской компании. Компании могут представлять консолидированную финансовую отчётность, либо учитывать собственность дочерних предприятий с помощью метода долевого участия или метода затрат.
В соответствии с Общепринятыми принципами бухгалтерского учёта (ОПБУ) компании могут создавать консолидированную финансовую отчётность, где учитываются все аспекты финансовой деятельности дочерней компании, если родительской компании принадлежит более 50% её собственности. Как правило, родительской компании невыгодно включать в консолидированную финансовую отчётность кэптивные REIT.
Это связано с налоговыми льготами, которые получает кэптивный REIT, которые часто являются причиной его создания. Таким образом, собственность кэптивного REIT обычно учитывается в финансовой отчётности родительской компании с использованием либо метода долевого участия, либо метода затрат.
Налоговые преимущества кэптивных REIT
Использование кэптивных REIT позволяет получить несколько налоговых льгот. Налогообложение REIT описано в разделе 26 Налогового кодекса США, но отдельные штаты могут также иметь собственные налоговые правила для REIT, увеличивающие или уменьшающие налоговые льготы.
Как правило, родительская компания кэптивного REIT получает право вычесть из налоговой отчётности арендные или ипотечные платежи, которые она платит своему кэптивному REIT, что уменьшает её налогооблагаемый доход. Выгода не всегда является огромной, поскольку эти налоги обычно всё равно приходится платить. Тем не менее, компания получает некоторые полезные преимущества в обработке платежей и т.д.
Одним из самых больших преимуществ является то, что родительская компания получает часть дивидендов от кэптивного REIT, которые потенциально могут облагаться налогом по более низкой ставке.
Кэптивный REIT пользуется всеми налоговыми льготами, которые даёт статус REIT. Он может не платить налоги за 90% своего дохода, который распределяется среди акционеров. На всю оставшуюся прибыль он платит федеральную ставку налога на прибыль для корпораций.
Законы, регулирующие кэптивные REIT
Поскольку дочерние предприятия в форме кэптивных REIT потенциально могут дать компании несколько преимуществ, существуют федеральные и региональные положения, которые регулируют этот вопрос. В целом, в большинстве законодательных актов термин кэптивность определяется как владение контрольным пакетом из 50% акций.
Федеральные законы требуют, чтобы любое регулирование было справедливым и соответствовало принципам оценки имущества и переговоров независимых сторон на паритетных началах.
Некоторые штаты имеют свои собственные особые требования. В некоторых случаях существуют ограничения, которые позволяют полностью исключить тактику уклонения от уплаты налогов. В целом специалисты по бухгалтерскому учёту и налогообложению должны обеспечить, чтобы кэптивные REIT и связанная с ними бухгалтерия соответствовали всем федеральным законам и законам штата.
Связанные термины
Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)
Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.
UPREIT
UPREIT – это способ отсрочить или полностью устранить обязательства по налогу на прирост капитала, когда физическое лицо или компания хотят продать недвижимость, цена которой увеличилась.
Регулируемая инвестиционная компания (Regulated Investment Company, RIC), которая передаёт налоги инвесторам
Регулируемая инвестиционная компания (RIC) – это паевой фонд, инвестиционный траст недвижимости (REIT) или паевой инвестиционный траст, который передаёт налоговые обязательства инвесторам.
Права дочерних компаний: преимущества маленьких компаний
Дочернее предприятие – это отдельная компания, которая более чем на 50% принадлежит другой фирме. Владельца обычно называют родительской или холдинговой компанией.
Opco: что вам необходимо знать
Opco – это аббревиатура от слова операционная компания, часто используемая при описании предприятий, которые используют для работы несколько хозяйствующих субъектов.
Консолидированная налоговая отчётность (Consolidated Tax Return)
Консолидированная налоговая отчётность – это единая налоговая декларация по налогу на прибыль, поданная группой взаимосвязанных корпораций, в которой объединяются их налоговые обязательства.